Zvažujete prodej nemovitosti a chcete znát její tržní cenu?
Získejte zdarma odhad ceny nemovitosti
Zpracováváme i odhady pro dědická řízení a vypořádání společného jmění manželů při rozvodu.
Zjištění tržní ceny nemovitosti je jedna z nejdůležitějších informací.
Tržní ocenění nemovitosti zdarma a bez závazků.
UMÍTE SI SAMI URČIT PRODEJNÍ CENU SVÉ NEMOVITOSTI?
Stanovit nejlepší cenu za prodávaný dům, byt, pozemek, chatu či komerční nemovitost není jednoduché. Vlastník chce z prodeje získat maximum, kupující zase touží nemovitost pořídit s co nejnižšími náklady. To jde trochu proti sobě. Pokud se ale cena stanoví optimálně, spokojeni budou oba.
Dosažení optimální ceny je výsledkem jednak objektivního průzkumu podobných nemovitostí a jednak intuitivním stanovením, kolik bude kupující ochoten zaplatit za prodávanou nemovitost. Správná cena přiláká zájemce o prohlídky, a to povede k prodeji. Bohužel, cena je nejdůležitější faktor, který kupující používají k tomu, které nemovitosti chtějí vidět. Je také důležité si uvědomit, že ačkoliv nabídkovou cenu stanovuje prodávající v lepším případě realitní makléř, prodejní cenu určuje kupující.
Určení ceny, jakou žádat za prodávanou nemovitost, v době, kdy ceny nemovitostí stále rostou, není vůbec snadný úkol. Základní informace o cenách jsou samozřejmě k dispozici, ale komu má prodávající důvěřovat, když se dostaví nutnost ocenit jeho nemovitost. Odhadci? Realitnímu makléři? Při stanovení požadované ceny za vlastní nemovitost může prodávající vyjít z její pořizovací hodnoty nebo z metráže pozemku či bytu. Může se podívat na internet na současnou nabídku nemovitostí, odborných časopisů apod, na internetu lze nalézt rovněž spoustu cenových map, u nichž si ale nemůžeme být jisti z jakých parametrů vycházejí. Všechny tyto metody prodávajícímu ale dají jen hrubý odhad, navíc velice zatížený jeho vlastním očekáváním.
Je celá řada faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti:
Poloha
Prvním faktorem ovlivňujícím cenu nemovitosti je bezesporu poloha. Ta v mnoha případech tvoří až 90% ceny nemovitosti. Například zcela neobyvatelný byt v pražské Pařížské ulici může mít i přes svůj aktuálně nelichotivý technický stav vysokou hodnotu. Nachází-li se nemovitost v pěkném městě a klidné lokalitě, tak bude její cena vždy vyšší než podobné nemovitosti v nehezkém městě s umístěním nemovitosti v rušné ulici. Zkušení realitní makléři zajisté potvrdí, že reality z dobré lokality se vždy v nabídkách realitních kanceláří dlouho neohřejí.
Základním měřítkem ceny nemovitosti ve vztahu na lokalitu je také umístění nejen v dané zemi, ale i v kraji. Mezi dražší lokality patří Praha, Jihomoravský kraj a Středočeský. Obvykle s nižšími cenami realit se pak můžeme setkat v Ústeckém, Moravskoslezském a Olomouckém kraji. Dané lokality se liší cenou nemovitostí zejména díky výši životní úrovni obyvatel. Čím vyšší životní úroveň, tím zpravidla vyšší cena nemovitostí.
Daný kraj je vždy rozdělen na jednotlivá města a obce. I zde se setkáváme s rozličnými cenami nemovitostí, a to mnohdy až v řádech několika set tisíc korun. Byt ve městě bude vždy dražší než tentýž byt na vesnici i přesto, že se nachází ve stejném kraji. Zde platí pro výpočet ceny stejné pravidlo jako u jednotlivých krajů, čím vyšší životní úroveň tím vyšší cena nemovitostí. Zaměříme-li se na města, tak v nich je cena ovlivněna nejčastěji tzv. dobrou adresou. V Praze jsou to např. nemovitosti na Malé straně, v Brně pak např. městské části Brno-střed, Královo Pole, Žabovřesky. Za dobrou adresu se zpravidla považují městské části s dostatkem zeleně, dobrou infrastrukturou, dostupnou vzdáleností do centra apod.
Na druhou stranu nemovitosti v dobrých lokalitách stoupají na ceně zpravidla rychleji, a proto jsou často pořizovány i za účelem výhodné investice a následného pronájmu.
Dopravní dostupnost, případně hromadná doprava
Cesta do zaměstnání případně do školy za mimopracovními a mimoškolními aktivitami, nákupy, k lékaři apod. lidem zabere spoustu času, a právě proto se dostupnost stává jedním z hlavních aspektů.
Posledních několik měsíců sledujeme rostoucí zájem o bydlení - byty, domy, starší domy k rekonstrukci a pozemky ve spádových oblastech Brna - tzn. obce s dojezdovou vzdáleností dopravy do cca 1 hodiny do Brna. Zájem se přesunul již až za hranice okr. Brno-venkov a týká se všech blízkých okresů - Hodonín, Břeclav, Znojmo, Blansko, Vyškov, ale už i Kroměříž (žádané jsou dokonce Koryčany), Žďár nad Sázavou (Velká Bíteš) a Třebíčsko.
Nejžádanější jsou obce, které mají přímé spojení, ať už vlakem či autobusem přímo do Brna. Maximálně s jedním přestupem ve spádových obcích, kam je pravidelné spojení.
Dle požadavku zájemců o bydlení to je cca max 60 min dojezdu na vlakové nádraží v Brně, ke Grandu nebo na Zvonařku.
Obyvatelstvo v okolí
Jeden z častých dotazů při rozhodování o koupi směřuje i na povahu sousedů a okolních obyvatel, kteří dozajista ovlivní budoucí bydlení.
Technický stav nemovitostí
Jako příklad uvedu dva klasické panelové byty 2+1, oba se nacházejí ve stejném městě, případně stejné městské části, na stejné ulici a dokonce i na stejném patře. To ale neznamená, že bude jejich cena na trhu realit totožná. První byt je v původním stavu s umakartovým jádrem, dřevěnými okny a původní kuchyňskou linkou. V druhém bytě byla provedena rekonstrukce bytového jádra, výměna původních oken za plastová a do bytu byla nainstalována nová kuchyňská linka. Porovnáme-li oba dva byty jen podle výše uvedeného popisu, tak je již na první pohled patrné, že druhý byt bude nabízen za cenu vyšší. Rozdíl ceny bytu před rekonstrukcí a po rekonstrukci můžeme snadno odvodit od výše investic (nová okna cca. 80tis., nová kuchyňská linka cca. 150tis. a nové bytové jádro cca. 100 tis. Kč). Cenový rozdíl bezmála 330.000 Kč bude zajisté pro mnohé pomyslnou ryskou na vahách. Mnozí odborníci uvádějí, že je často lepší ponechat byt v původním stavu a prodávat jej za cenu nižší než byt rekonstruovat a o tyto náklady ceny zvyšovat. Novému zájemci o byt se totiž ne vždy můžeme trefit do jeho vkusu. Rekonstrukci koupelny před prodejem bytu se provede např. v kombinaci žluté a bílé barvy, ale ne každému se může tato kombinace líbit.
U bytů nesmíme zapomínat také na technický stav celého domu. Je-li dům zateplen, má-li řešen pravidelný úklid, jsou-li inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, plynofikace atd.) po rekonstrukci, tak i zde bude cena bytu zpravidla vyšší než u domu, který na celkovou rekonstrukci teprve čeká. U rodinných domů je to obdobné, sledujeme napojení na inženýrské sítě, způsob vytápění, základní příslušenství v domě, ostatní vybavení zvyšující cenu jako např. sauna, centrální vysavač, zimní zahrady, vířivá vana apod. Stejně tak venkovní úpravy a vedlejší stavby ovlivňují cenu nemovitosti.
V neposlední řadě rovněž důležitou, ale velmi často opomíjenou, roli hraje energetická náročnost objektu. Koupili by jste si pračku (myčku, ledničku atd.) s nejhorší energetickou třídou? Přitom stále většina vlastníků raději uvádí třídu „G“, než aby se obtěžovali s vypracováním průkazu energetické náročnosti.
Atraktivita okolí
U rodinných domů se zpravidla při jejich pořízení ptáme na velikost zahrady. Tuto otázku slýchávají realitní makléři velmi často právě proto, že lidé, jenž uvažují o koupi rodinného domu chtějí mít svůj volný prostor k životu. U bytů je jednou z nejčastějších otázek dotaz na možný výhled. Má-li rodinný dům pěknou zahradu je vždy cennější než podobný dům bez zahrady a stejně tak byt s pěkným výhledem je na trhu více ceněn než byt s výhledem do sousedního domu. Samotné umístění nemovitosti v daném okolí poví mnohé i o sousedech. Nachází-li se např. rodinný dům v pěkné vilové čtvrti, dá se předpokládat, že bude tato lokalita vyhledávaná i v dalších letech a cena nemovitostí bude stoupat. Na druhou stranu panelový byt na sídlišti s okny směřujícími do protějšího domu nemusí být asi tou nejlepší investicí.
Poloha v domě - poschodí
Pár pater výš nebo níž může znamenat i stotisícové rozdíly. Většina zájemců o koupi bytu se chce vyvarovat přízemí a poslednímu podlaží. Mohlo by se to zdát na první pohled jako bezvýznamné, ale tentýž byt ve 4. nadzemním podlaží může mít zcela jinou cenu než byt v přízemí či v posledním patře. Lidé zpravidla nechtějí bydlet v přízemí z důvodu větší hlučnosti ve veřejných prostorách domu a taktéž se snaží vyvarovat se posledního patra z důvodu možné netěsnosti střechy či nepříjemného zvuku linoucího se z výtahové šachty. Důležitým faktorem, proč se někteří snaží vyvarovat bydlení ve vyšších patrech je také bezesporu obava z možné poruchy výtahu či každodenního zdolávání mnoha pater s nákupními taškami v rukou.
Čas od času se můžeme setkávat se zájemci o koupi bytu, kteří naopak byt v přízemních patrech preferují. Jedná se většinou o starší lidi, pro které je porucha výtahu v mnoha případech velmi nemilou záležitostí.
Cílem tohoto článku nebylo ukázat jednotlivé metody oceňování. Chtěli jsme jen ukázat na aspekty, které rozhodují o ceně nemovitosti.
S určitou odchylkou lze před vlastní realizací prodeje cenu nemovitosti předběžně odhadnout a čím přesnější odhad, tím úspěšnější prodej této nemovitosti.
Jsme odborníci na tržní oceňování
Zároveň je ale nutno zdůraznit, že neexistuje přesná cena. Prodávaná nemovitost stojí tolik, kolik je kupující ochoten zaplatit. Trh určuje hodnotu. Prodávající a makléř určují nabídkovou cenu. Stejně tak makléř neřídí trh, může pouze stanovit marketingový plán.
Stanovení správné ceny na počátku obchodního případu umožní:
- Rychlejší prodej, méně nepohodlí pro prodávajícího.
- Nemovitost uvidí více kupujících.
- Větší zájem ze strany jiných makléřů.
- Více reakcí na inzerát.
- Nemovitost nezůstane „viset“ v nabídce.
Co se stane, když nastavíme cenu příliš vysoko?
Nastavení vysoké ceny má celou řadu úskalí:
- Nejvíce zájmu vzbudí nabízená nemovitost během prvních pár dnů max. týdnů. Správné ocenění vytvoří v mysli kupujících pocit, že musí rychle reagovat.
- Existují kupující, kteří již viděli většinu domů ve své cenové kategorii a nyní čekají na nové nabídky nebo na snížení ceny. Takovýto kupující váš dům vynechá, pokud je oceněn příliš vysoko.
- Někdy může dojít ke snížení ceny příliš pozdě, protože zájem kupujících již opadl. Pak ani snižování ceny nevede k úspěšnému prodeji.
- Kupující a jejich makléři si jsou vědomi toho, jak dlouho je nemovitost na trhu. Často nekupují nemovitost, která je na trhu dlouho, protože se bojí, že je s ní něco v nepořádku.
- Bohužel, vysoko stanovená cena často pomůže prodat dům souseda, protože ve srovnání s nabízenou nemovitostí bude oceněn velmi dobře.
- Většinou ve finále na počátku předražená nemovitost se prodá za nižší cenu, než by se prodala, kdyby byla na počátku dobře nastavená prodejní cena, nehledě na ztráty vzniklé dlouhotrvajícím prodejem.
Co se stane, když nastavíme cenu příliš nízko?
- Jako samoprodejci se vystavujeme riziku, že podlehneme první nabídce a prodáme nemovitost zbytečně levně
- Když ale nevíme, jestli máme správně nastavenou cenu, můžeme si jako samoprodejce dovolit odmítnout zájemce?
- Při nízko nastavené ceně můžeme očekávat výrazně vyšší odezvu od zájemců, a na tu vyšší odezvu je nutno patřičně reagovat. Jak ale poznáme, že se jedná o zvýšený a ne normální zájem? Zde je z naší strany jediná rada: kvalitní makléř, který již zrealizoval řadu prodejů nemovitostí, to zaručeně pozná.
- V případě více zájemců je potřeba pracovat s cenou nemovitosti. Jak to ale udělat, abych případné zájemce neodradil?
Jednou z možností, kterou používají špičkoví makléři je tzv. aukce nemovitosti, což už je ale další článek ….. a vyžaduje určité obchodní zkušenosti
Pokud se chystáte prodávat nemovitost a nejste si jisti správně nastavenou cenou a prodejním postupem, jsme připraveni Vám pomoci.
